종부세 개편 확정, 실거주 1주택은 오히려 줄어든다!

2026년 세제개편안이 8월 3일 확정 발표됐습니다. 종부세 기본공제가 거주 14억·비거주 9억으로 갈리고, 초고가 기준은 시가 40억, 장기보유특별공제는 거주 중심으로 개편됩니다. 구간별 세액 변화와 오늘 확인할 4가지를 정리했습니다.

 

"집값이 오르면 세금도 따라 오른다." 오랫동안 통하던 계산법이었습니다.

오늘 그 계산법이 바뀌었습니다. 집값이 아니라 그 집에 사느냐 안 사느냐가 세금을 가르는 기준이 됐기 때문입니다.

 

◆오늘 발표된 것: 4년 만의 부동산 세제 대수술

재정경제부는 8월 3일 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열고 2026년 세제개편안을 확정 발표했습니다.

부동산세제 합리화를 포함해 모두 12개 과제가 담겼습니다.

 

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다고 밝혔습니다. 방향은 두 갈래입니다. 갖고 있을 때 내는 세금은 조이고, 팔 때 내는 세금은 한시적으로 풀어줍니다.

 

가장 큰 변화는 종합부동산세(종부세) 세율에서 주택 수 기준이 사라진다는 점입니다.

몇 채를 가졌느냐가 아니라 합쳐서 얼마짜리냐로 세율이 정해집니다. 다만 오늘 당장 바뀌는 것은 아닙니다.

종부세는 2027년 과도기를 거쳐 2028년에 새 체계로 넘어가고, 양도소득세 공제 개편은 2029년부터 본격 적용됩니다.

2026 세제개편안 발표 부동산 중개업소 매물 안내문

 

◆ 살면 깎아주고, 안 살면 올린다!

핵심은 기본공제를 거주 여부로 쪼갠 것입니다. 기본공제란 집값에서 이만큼은 세금을 매기지 않고 빼주는 금액입니다.

실제로 살고 있는 1주택은 공제가 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 시세로 약 20억원까지는 종부세 대상에서 아예 빠집니다. 반대로 살지 않는 1주택은 공제가 12억원에서 9억원으로 내려갑니다.

같은 집인데 방향이 정반대입니다. 시세 20억원짜리 집을 세 주고 본인은 다른 곳에 사는 경우, 종부세는 지금 28만원 수준에서 2년 뒤 152만원으로 5.5배가 됩니다. 시세 50억원짜리라면 약 1970만원까지 불어납니다.

 

실거주 1주택은 어떨까요. 부담이 늘기 시작하는 지점은 시세 35억원부터입니다.

35억원짜리 집은 약 192만원에서 212만원으로 20만원 남짓 오릅니다.

그런데 50억원짜리는 454만원에서 979만원으로 2.2배가 됩니다.

비쌀수록 기울기가 가팔라지도록 설계됐습니다.

시세	구분	현재	2년 뒤
20억	비거주 1주택	28만원	152만원
35억	실거주 1주택	192만원	212만원
50억	실거주 1주택	454만원	979만원
50억	비거주 1주택	—	약 1,970만원

장기보유특별공제(장특공)도 이름이 바뀝니다. 집을 오래 가진 사람에게 양도차익을 깎아주던 제도인데, 장기거주 소득공제로 바뀌면서 기준이 얼마나 오래 가졌나에서 얼마나 오래 살았나로 옮겨갑니다. 한도가 없던 공제액에도 상한이 생깁니다. 2028년 20억원, 2029년부터 10억원입니다.

거주 14억 비거주 9억 종부세 기본공제 비교

 

◆ 6년 전 대책이 만든 풍경을 기억한다면

이 방향이 왜 나왔는지는 6년 전을 보면 읽힙니다. 2020년 7월 10일 대책 때 다주택자 종부세 중과세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 올랐고, 3주택 이상 취득세는 12% 단일세율이 됐습니다. 여러 채를 가지는 것이 확실히 불리해진 겁니다.

 

그때를 지켜본 사람이라면 그다음에 무슨 말이 유행했는지 기억할 겁니다. 똘똘한 한 채. 여러 채가 불리해지자 사람들은 채수를 줄이는 대신 가장 비싼 한 채로 갈아탔습니다. 규제가 물길을 막으면 물은 사라지지 않고 다른 곳으로 흐릅니다.

이번 개편은 바로 그 흐름을 겨냥합니다. 한 채여도 비싸면, 한 채여도 살지 않으면 무겁게 매기겠다는 겁니다.

6년 전 대책의 부작용을 6년 뒤 대책이 손보는 셈입니다.

 

◆ 통념을 뒤집는 숫자 하나

이런 뉴스가 나오면 온 국민의 세금이 오르는 것처럼 들립니다. 실제 숫자는 다릅니다.

정부는 전체 집주인 1598만 명 가운데 약 8만 명이 영향을 받을 것으로 추산했습니다.

비율로는 0.5%입니다. 오히려 종부세를 내는 사람 자체는 상위 3.1%에서 2.3%로 줄어들 것으로 봤습니다.

초고가의 기준선도 확인해두면 좋습니다. 시가 40억원, 공시가격으로는 28억원 선입니다.

여기 해당하는 집은 전국 상위 0.4%인 약 6만5000가구입니다.

 

그럼 왜 이렇게 시끄러울까요?세금을 매길 때 곱하는 비율인 공정시장가액비율이 60%에서 2028년 80%까지 오르고, 보유세가 한 해에 늘어날 수 있는 상한선도 150%에서 200%로 커지기 때문입니다.

공시가격이 시험 점수라면 이 비율은 성적표 반영률입니다. 점수를 그대로 둬도 반영률만 올리면 성적은 오릅니다.

 

다주택자에게는 퇴로도 함께 열렸습니다. 조정대상지역 주택을 팔 때 붙는 양도세 중과는 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트인데, 내년에는 각각 5%포인트와 10%포인트로 낮아집니다. 지난 5월 이후 이미 중과세율로 납부한 경우에도 소급 적용됩니다.

전체 집주인 1598만 명 중 8만 명 영향 비율

 

★그래서 오늘 뭘 확인하면 되나?

첫째, 내 집이 실거주로 잡히는지 확인하세요.

이번 개편의 갈림길은 집값이 아니라 거주 여부입니다. 전세를 주고 다른 곳에 사는 1주택이라면 공제가 오히려 줄어드는 쪽입니다.

 

둘째, 공시가격을 확인하세요. 기준은 시세가 아니라 공시가격입니다.

부동산공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 조회됩니다. 28억원이라는 초고가 기준선과 내 집이 얼마나 떨어져 있는지 보면 됩니다.

 

셋째, 거주기간을 연 단위로 적어두세요.

앞으로 공제는 보유기간이 아니라 거주기간으로 계산됩니다. 지금부터 기록해두면 나중에 계산이 쉬워집니다.

 

넷째, 고령 1주택자라면 납부유예 요건을 보세요.

소득 기준이 총급여 7000만원에서 8000만원으로 완화됐고, 만 65세 이상이면서 그 집에 10년 이상 살았고 보유세가 소득의 10%를 넘으면 납부를 미룰 수 있게 됩니다.

 

다만 서두른 매도는 권하지 않습니다. 오늘 나온 것은 정부안입니다.

정부는 8월 20일까지 개정 법률안을 입법예고하고 9월 3일까지 국회에 제출할 예정입니다.

최종 내용은 국회를 거쳐 확정됩니다.

공시가격 조회하며 거주기간 적는 한국인 노부부

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완봉이의 경제해설 한 줄

앞으로 세금은 "얼마짜리 집이냐"보다 "누가 그 집에 사느냐"를 먼저 묻습니다.
집을 가진 사람이 아니라, 집에 사는 사람에게 유리한 쪽으로 방향이 틀어진 것입니다.

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[출처]

• 파이낸셜뉴스 「시가 40억 넘는 아파트 종부세 더 낸다..거주공제는 2028년 폐지」 →https://www.fnnews.com/news/202608031408534882
• 시사저널 「35억부터 오르고 46억 넘으면 급증…내 종부세 계산법은 [QnA]」 →https://www.sisajournal.com/news/articleView.html?idxno=382147
• 국민일보 「40억 이상 '똘똘한 한 채'에 종부세 폭탄」 → https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=1785748601
• 한국일보 「시가 30억 '똘똘한 한 채'부터 보유세 인상」 →https://www.hankookilbo.com/news/article/A2026080314190003047
• 뉴스핌 「종부세 2028년 단일세율·양도세 2029년 거주공제로」 →https://www.newspim.com/news/view/20260803001172

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• 이 글은 특정 종목·기업·브랜드를 추천하는 글이 아닙니다.
• 경제 뉴스를 바탕으로 한 '완봉이의 경제해설' 운영자의 개인적인 해석과 의견일 뿐입니다.
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